Dreptul la despagubiri a proprietarilor afectati de “interdictia de construire”
În peisajul urbanistic al Bucureștiului anului 2026, zona Ciurel - Lacul Morii cunoscuta sub denumirea de Pasajul Ciurel, a devenit un studiu de caz esențial pentru ceea ce experții numesc „coliziunea dintre utilitatea publică și proprietatea privată”. Deși proiectele de infrastructură sunt vitale pentru fluidizarea traficului din Capitală, modul în care acestea afectează proprietarii din proximitate ridică probleme juridice de o complexitate extremă, cel mai grav fenomen fiind cel al exproprierii de fapt.
Prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 269 din 21 decembrie 2000 a fost aprobat Planul Urbanistic General al Municipiului București, în cadrul căruia este inclus obiectivul de investiții „Penetrație Splaiul Independenței - Ciurel - Autostrada București - Pitești”, ce presupune realizarea unui drum expres cu o lungime de aproximativ 8,3 km, având ca punct de pornire intersecția Splaiul Independenței cu Șos. Virtuții și ca punct final Autostrada A1, zona Podului Ciorogârla.
Ulterior, prin H.C.G.M.B. nr. 266 din 02.11.2006, obiectivul „Penetrație Splaiul Independenței - Ciurel - Autostrada București - Pitești” a fost declarat de utilitate publică. Prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 131 din 20.08.2012 a fost aprobat Planul Urbanistic Zonal - Penetrație Splaiul Independenței - Ciurel - Autostrada București - Pitești, pentru o suprafață studiată de aproximativ 75 ha, zonă urbană caracterizată de existența tuturor formelor de proprietate.
În continuare, prin:
- H.C.G.M.B. nr. 28 din 12.02.2015, s-a dispus declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Penetrație Splaiul Independenței - Ciurel - Autostrada București - Pitești”, între strada General Petre Popovăț și strada Amilcar C. Săndulescu - Etapa I;
- H.C.G.M.B. nr. 218 din 19.04.2018, s-a aprobat modificarea anexei nr. 1 la H.C.G.M.B. nr. 28/2015;
- H.C.G.M.B. nr. 292 din 30.05.2019, s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Penetrație Splaiul Independenței - Ciurel - Autostrada București - Pitești”, între strada Amilcar C. Săndulescu și strada Uverturii - Etapa II, expropriator fiind Municipiul București.
Din expunerea actelor administrative menționate rezultă că procedura de expropriere, constând exclusiv în etapa declanșării acesteia, a fost demarată doar pentru o porțiune redusă, de aproximativ 10% din amplasamentul total, începând cu anul 2019, procedură care, și în prezent, este amânată succesiv, fără a fi finalizată prin parcurgerea etapelor legale ulterioare.
Asta inseamna, asadar ca 95% dintre proprietarii afectati, inclusiv cei pentru care s-a declansat procedura de expropriere, nici pana acum nu primit vreun fel de compensare din partea Statului Roman, acest lucru fiind inadmisibil. Indiferent ca va aflat in situatia in care ati fost propus la procedura de expropriere, sau dimpotriva, pentru terenul dvs. nu s-a initiat nimic, trebuie sa stiti ca aveti dreptul la despagubiri.
Amanarea deciziei dvs. fata de a lua masuri concrete impotriva Statului Roman nu inseamna pentru dvs. decat timp pierdut si pierderi considerabile financiare. Este important sa intelegeti ca orice astfel de actiune se poate formula in termenul general de prescriptie de 3 ani. Prin urmare, daca terenul dvs. se afla sub interdictie de cosntruire de 8 ani si va decideti sa actionati in instanta Statul roman, trebuie sa stiti ca se pot recupera despaguviri doar pentru ultimii 3 ani.
Delimitarea juridică: exproprierea formală vs. exproprierea de fapt
Spre deosebire de procedura reglementată de Legea nr. 255/2010, unde statul parcurge etape clare - emiterea deciziei de expropriere, consemnarea sumei pentru despăgubire și transferul dreptului de proprietate - exproprierea de fapt reprezintă o zonă gri. Aceasta apare atunci când autoritatea publică nu emite un act formal, dar impune proprietarului, prin planurile de urbanism sau prin declararea zonei ca fiind de utilitate publică, restricții atât de severe încât dreptul de proprietate este golit de orice conținut economic. In practica, restrictiile se observa odata cu emiterea ceriticatului de urbanism in care primaria competenta informeaza proprietarul despre “interdictia temporara de a construire”. Aceasta interdictie temporara de a construi, in practica, se intinde de la cativa ani de zile pana la zeci de ani.
Legat de obiectivul de utlitate publica cunoscut in practica Pasajul Ciurel, mulți proprietari se află în această situație de ani de zile. Terenurile lor sunt prinse în „coridorul de expropriere” al proiectelor de infrastructură (cum este podul și continuarea acestuia către autostradă). Deși rămân proprietari în acte și plătesc impozite, aceștia nu pot obține autorizații de construire, nu pot dezvolta proiecte imobiliare și nu pot vinde terenul la prețul pieței, deoarece nicio bancă nu va finanța o proprietate marcată cu interdicții de construire pe termen nedefinit.
Fundamentul CEDO și protecția constituțională
Instanțele din România, aliniate jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului (CEDO), au început să sancționeze tot mai des aceste practici. Conform Protocolului nr. 1 la Convenția Europeană, orice ingerință în dreptul de proprietate trebuie să păstreze un „just echilibru” între interesul general și protecția drepturilor individuale.
Când municipalitatea blochează un teren timp de un deceniu sub pretextul unei infrastructuri care nu se mai finalizează sau a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) suspendat, proprietarul este forțat să suporte o „sarcină excesivă”. În aceste cazuri, instanțele pot constata existența unei exproprieri de fapt, obligând statul să finalizeze procedura sau să plătească despăgubiri pentru imposibilitatea de folosință.
Riscul urbanistic: PUZ-urile de sector și incertitudinea titlului
Problematica de la Ciurel este dublată de instabilitatea administrativă. Suspendarea sau anularea PUZ-ului de Sector 6 a lăsat numeroase proiecte imobiliare într-un blocaj total. Cumpărătorii care au plătit avansuri pentru apartamente aflate în faza de proiect se trezesc prinși între dezvoltatori care invocă forța majoră și autorități care refuză recepția lucrărilor.
În acest context, rolul unui specialist devine critic. Un avocat imobiliare Bucuresti nu se limitează la verificarea unui extras de carte funciară; el trebuie să realizeze un audit complex care să includă:
- Analiza certificatului de urbanism și a indicatorilor de retragere față de obiectivele de utilitate publică.
- Verificarea incidenței coridoarelor de expropriere și a riscului de afectare a imobilului prin proiecte viitoare.
- Evaluarea strategiei de recuperare a daunelor în cazul în care dreptul de a construi a fost suprimat ilegal.
Soluții practice: cum pot acționa proprietarii afectați?
Proprietarii nu trebuie să rămână în pasivitate în fața acestor blocaje. Există mecanisme juridice prin care se poate solicita în instanță fie „exproprierea forțată” a terenului de către stat (cu plata valorii de piață), fie obligarea autorității la plata unei rente lunare egale cu valoarea chiriei pe care proprietarul ar fi obținut-o dacă terenul nu ar fi fost blocat administrativ.
La Darie, Manea & Asociații (Rolegal), abordăm cazurile din zona pasajului Ciurel și alte zone de conflict imobiliar din Capitală cu o înțelegere profundă a echilibrului dintre dreptul de proprietate și reglementările administrative. Nu acceptăm ideea că un cetățean trebuie să suporte singur costul dezvoltării urbane. Prin strategii juridice bazate pe legislația națională și pe tratatele internaționale, transformăm incertitudinea administrativă în soluții concrete de despăgubire și protecție a activelor imobiliare.
Daca aveti un certificate de urbanism emis cu mentiunea “interdictie de construire” sau “interdictie temporara de construire” contactati echipa Darie, Manea si Asociatii in vederea analizarii situati dvs. si a stabili concret calea de urmat. De cele mai multe ori, autoritatile publice se afla in culpa si aveti dreptul sa fiti despagubiti pentru lipsa de folosinta abuziva a terenului proprietatea dvs.
Sursa foto: envato.com
