Viața la bloc într-un oraș aglomerat produce, aproape inevitabil, două categorii de conflicte: cele cu vecinii și cele cu asociația de proprietari. Amândouă sunt tratate de multe ori ca simple neînțelegeri de scară, deși ambele au un cadru legal clar și mijloace concrete de acțiune. Diferența dintre a suporta o situație ani de zile și a o rezolva ține, de regulă, de cunoașterea acestor mijloace.
Orele de liniște nu sunt o convenție de bloc
Prima confuzie frecventă este că orele de liniște ar fi stabilite de fiecare asociație, prin regulament propriu. Nu este așa. Ele sunt prevăzute de Legea nr. 61/1991 privind sancționarea faptelor de încălcare a unor norme de conviețuire socială, a ordinii și liniștii publice.
Potrivit legii, este interzisă tulburarea liniștii locatarilor între orele 22:00 și 8:00, precum și între orele 13:00 și 14:00, prin producerea de zgomote, larmă sau prin folosirea oricărui aparat, obiect ori instrument muzical la intensitate mare, în locuințe sau în imediata apropiere a acestora.
Intervalul de la prânz surprinde pe mulți. Este însă prevăzut expres și se aplică la fel ca cel de noapte, ceea ce înseamnă că renovările începute imediat după masa de prânz pot constitui contravenție.
Sancțiunea este amenda, iar cuantumul variază în funcție de gravitatea faptei, de locul unde a fost săvârșită și de împrejurări. Legea prevede și un regim agravat pentru repetarea faptei la scurt timp după prima sancționare.
Ce contează, în practică, la o reclamație pentru zgomot
Constatarea contravenției se face de organele de poliție, de primar și de împuterniciții acestuia sau de alți agenți îndreptățiți potrivit legii. Simpla nemulțumire a unui vecin nu produce, prin ea însăși, efecte juridice.
De aceea contează felul în care este documentată situația. O sesizare care descrie ore, date, frecvență și persoane care pot confirma are alt regim decât o plângere generală despre faptul că vecinul de deasupra este gălăgios. Repetarea sesizărilor, cu proces-verbal de fiecare dată, construiește un istoric care poate fi folosit ulterior și în alte proceduri.
Există și o cale civilă, distinctă de cea contravențională. Atunci când zgomotul depășește limita normală a raporturilor de vecinătate și produce un prejudiciu real, cel afectat poate cere despăgubiri și încetarea tulburării. Cele două căi nu se exclud.
Hotărârile asociației de proprietari pot fi atacate în instanță
A doua sursă majoră de conflict este asociația. Cotele de contribuție, lucrările votate, restricțiile impuse la folosirea părților comune și modul de repartizare a cheltuielilor generează nemulțumiri care ajung rareori mai departe de discuțiile din scară, pentru că mulți proprietari cred că o hotărâre a adunării generale este definitivă.
Nu este. Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari prevede că, atunci când o hotărâre a adunării generale este contrară legii sau statutului ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, persoana care se consideră vătămată poate ataca acea hotărâre în instanță.
Aici apare un aspect pe care puțini îl cunosc și care schimbă complet calculul. Vechea reglementare, Legea nr. 230/2007, stabilea un termen de 45 de zile pentru contestare. Acea limitare a fost declarată neconstituțională de Curtea Constituțională, iar Legea nr. 196/2018 nu a mai preluat un asemenea termen special.
În lipsa unui termen expres, se aplică regulile generale privind prescripția, cu termenul de trei ani care începe să curgă de la momentul în care persoana interesată a cunoscut sau trebuia să cunoască hotărârea. În practică, asociațiile invocă uneori vechiul termen de 45 de zile ca motiv de respingere, deși temeiul lui a dispărut. Un proprietar care primește acest răspuns nu ar trebui să îl considere un verdict.
Ce se verifică înainte de a contesta
Nu orice nemulțumire înseamnă nelegalitate. Înainte de o acțiune în instanță se verifică, de obicei, dacă adunarea generală a fost convocată în condițiile legii și ale statutului, dacă a existat cvorumul necesar, dacă hotărârea a fost adoptată cu majoritatea cerută pentru tipul respectiv de decizie și dacă procesul-verbal reflectă corect ce s-a votat.
Multe hotărâri contestate cu succes nu cad pentru că erau nedrepte, ci pentru că procedura de adoptare a fost viciată. Convocarea făcută necorespunzător este cel mai frecvent motiv. De aceea, documentele contează mai mult decât argumentele: convocatorul, lista de prezență, procesul-verbal, statutul asociației. Un proprietar care le are pe toate pornește dintr-o poziție complet diferită față de unul care se bazează pe ce își amintește din ședință.
Când merită consultat un avocat
Pentru un zgomot izolat, o sesizare la poliție rezolvă de cele mai multe ori problema. Pentru o situație care se repetă de luni de zile, pentru cheltuieli repartizate în mod discutabil sau pentru lucrări votate care afectează proprietatea individuală, miza devine suficient de mare încât o analiză de specialitate să fie justificată.
Cabinetele care lucrează pe drept civil și litigii legate de locuire tratează frecvent astfel de cauze. Printre acestea se numără și Cabinet Avocat Răzvan Rusu, din Baroul București, care acoperă zona de drept civil și imobiliar.
Sursa foto: unsplash.com
